房地產(chǎn)典當(dāng)承壓 同祥金融赴港上市融資

來源：中國經(jīng)營報

房地產(chǎn)典當(dāng)承壓 同祥金融赴港上市融資

本報記者/劉穎/張榮旺/北京報道

近日，典當(dāng)貸款提供商同祥金融向港交所提交招股書。招股書信息顯示，2017~2019年，同祥金融以房地產(chǎn)為典當(dāng)品的貸款利息收入占利息收入總額分別約60.4%、74.5%及77.6%。同祥金融近八成的收入來自房地產(chǎn)。

而根據(jù)近日銀保監(jiān)會辦公廳印發(fā)的《關(guān)于加強典當(dāng)行監(jiān)督管理的通知》（下稱“《通知》”），明確指出典當(dāng)行應(yīng)當(dāng)回歸民品典當(dāng)業(yè)務(wù)本源，逐步壓縮房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)比重。

對于公司是否做好轉(zhuǎn)型規(guī)劃等相關(guān)問題，《中國經(jīng)營報》記者致函同祥金融，對方表示暫不接受采訪。

違約風(fēng)險難控

根據(jù)弗若斯特沙利文報告，按典當(dāng)貸款提供商截至2018年底的收入及截至2019年底的注冊資本計，同祥金融排名均為河北省第一、北京市第六。

招股書信息顯示，同祥金融提供以房地產(chǎn)、財產(chǎn)權(quán)利（即股權(quán)）及動產(chǎn)（如機動車、物資及個人財產(chǎn)）抵押/質(zhì)押為主的典當(dāng)貸款，利息收入總額包括典當(dāng)貸款利息收入及銀行存款利息收入。

在同祥金融上市前的股東架構(gòu)中付建永、付建英、付敏英家族集團通過恒威公司，持有同祥金融93.02%的股份。

在成立同祥金融的中國經(jīng)營實體之前，付氏家族集團于2006年4月4日在石家莊成立石家莊同祥典當(dāng)有限公司（以下簡稱“石家莊典當(dāng)”），從事以動產(chǎn)、股權(quán)、房地產(chǎn)作為典當(dāng)品的典當(dāng)貸款業(yè)務(wù)、典當(dāng)品出售、鑒定、評估及咨詢服務(wù)提供及其他典當(dāng)貸款業(yè)務(wù)。

招股書信息顯示，付氏家族集團自2007年3月成立北京同祥典當(dāng)有限公司，2009年1月4日成立保定同祥典當(dāng)有限公司。

在過去三年里，同祥金融一直保持著穩(wěn)定的發(fā)展勢頭，但凈利潤卻停滯不前。

2017~2019年財年，同祥金融實現(xiàn)營業(yè)收入4853.6萬元（人民幣，單位下同） 、5667.7萬元和6869.8萬元；凈利潤為 2570萬元、2536.4萬元和2602.8萬元。

根據(jù)招股書，其凈利潤增速遠(yuǎn)低于營業(yè)收入增長，主要是因為經(jīng)營開支的大幅增加，由2017年的1414.8萬元增加到2019年的3202.3萬元。一方面是隨公司整體業(yè)務(wù)的拓展員工開支的同步增加，由2017年的508.9萬元增加到1208.4萬元；另一方面是減值虧損/預(yù)期信貸虧損凈額于2019年大幅增加786.8萬元。

值得注意的是，減值虧損/預(yù)期信貸虧損凈額增加的背后，是同祥金融總違約率由2018年的3.2%提高至2019年的6.1%。

同祥金融在招股書“風(fēng)險因素”中提及，公司若無法有效管理其貸款的絕對風(fēng)險及維持低減值貸款比率，可能對其業(yè)務(wù)、經(jīng)營業(yè)績及財務(wù)狀況造成重大不利影響。其在運營的不同階段實施風(fēng)險管理措施，然而該等措施未必一直有效。

天眼查信息顯示，在2019年12月11日的一起法律訴訟中，石家莊典當(dāng)申請了訴前保全，法院判決被告償還本金、利息的同時，將此房產(chǎn)拍賣。然而，被告卻在法院下達(dá)判決之前將此房產(chǎn)出售，法院判決終止該房產(chǎn)的拍賣。

北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師指出，如果房產(chǎn)已過戶，說明典當(dāng)行并未辦理抵押登記。

然而該案中，由于房屋貸款未還清，被告并未將房產(chǎn)過戶給購房人，只與對方簽署了《房屋買賣協(xié)議》，購房者依約付清購房款并對房產(chǎn)實際使用。

李松認(rèn)為，此種情況，可能是被告在與典當(dāng)行辦理房產(chǎn)抵押前就已經(jīng)對外簽訂《房屋買賣協(xié)議》并以房屋貸款未還清為由不將房屋過戶給購房人。被告還款出現(xiàn)問題時，典當(dāng)行要求法院將被告房產(chǎn)拍賣時發(fā)現(xiàn)房屋早已被出售，此種情況典當(dāng)行很難保護自己的權(quán)益。

房產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)承壓

根據(jù)招股書，2017~2019年，同祥金融以房地產(chǎn)為典當(dāng)品的貸款利息收入為2918.9萬元、4192.1萬元和5329.4萬元，分別占利息收入總額約60.4%、74.5%及77.6%。房地產(chǎn)典當(dāng)品貸款利息收入的增加，主要是因為房地產(chǎn)市場的日趨活躍。

但該業(yè)務(wù)的部分業(yè)績貢獻(xiàn)被以動產(chǎn)為典當(dāng)品的貸款利息收入下滑所抵消。

其中，動產(chǎn)典當(dāng)中的個人財產(chǎn)典當(dāng)貸款利息收入，從2017年的597.2萬元減少至2019年的214.8萬元，在總收入中的占比從2017年的12.4%下滑至2019年的3.1%，主要因為字畫典當(dāng)品出借政策的收緊。

2017~2019年，動產(chǎn)典當(dāng)中的機動車典當(dāng)業(yè)務(wù)貸款利息收入，占利息收入總額分別約0.9%、0.3%及0.0%，主要由于市場上更多車輛融資公司及二手車輛交易商的出現(xiàn)導(dǎo)致競爭增加。此外，動產(chǎn)典當(dāng)中的物資典當(dāng)利息收入占利息收入總額分別約26.1%、4.3%及0.8%。

值得一提的是，2018年同祥金融新增股權(quán)典當(dāng)業(yè)務(wù)，截至2019年12月31日止兩個年度，股權(quán)典當(dāng)貸款利息收入占利息收入總額約13.2%及17.5%。不過，該業(yè)務(wù)尚處于發(fā)展初期，難以撼動同祥金融房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)的主導(dǎo)地位。

一位典當(dāng)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，與銀行相比，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的優(yōu)勢在于手續(xù)相對便捷快速，典當(dāng)客戶無需提供財務(wù)報表、擔(dān)保人信息、貸款用途等相關(guān)資料，只需提供符合條件的質(zhì)押、抵押物品和相關(guān)證件即可。不過，與銀行相比，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)的融資成本相對較高，各家典當(dāng)行的費率差異較大。此外，典當(dāng)行也不享受普惠政策。

工行投行研究中心指出，有的客戶到典當(dāng)行質(zhì)押動產(chǎn)借款的實際融資月息費率是銀行執(zhí)行的月貸款基準(zhǔn)利率的十多倍。

2013年6月，銀監(jiān)會下發(fā)《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于防范外部風(fēng)險傳染的通知》，正式明確銀行業(yè)禁止向典當(dāng)行以及非融資性擔(dān)保機構(gòu)提供授信。

此外，一家上市公司在財報中指出，2019年以來，貨幣政策寬松的大環(huán)境直接影響到了典當(dāng)行業(yè)，典當(dāng)業(yè)務(wù)量特別是房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)量下降，部分銀行在服務(wù)上對個人房貸業(yè)務(wù)縮短審批流程，在經(jīng)濟上給予基準(zhǔn)利率的優(yōu)惠，使典當(dāng)行的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)流向了銀行。

而近日銀保監(jiān)會辦公廳印發(fā)的《通知》，引導(dǎo)典當(dāng)行回歸典當(dāng)本源，專注細(xì)分領(lǐng)域，培育差異化、特色化競爭優(yōu)勢，滿足小微企業(yè)、居民個人短期、應(yīng)急融資需求，發(fā)揮對金融體系“拾遺補缺”的作用?！锻ㄖ芬虼嗣鞔_，典當(dāng)行應(yīng)當(dāng)回歸民品典當(dāng)業(yè)務(wù)本源，逐步壓縮房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)比重。

上述典當(dāng)行業(yè)業(yè)內(nèi)人士表示，目前典當(dāng)行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)，而限制房地產(chǎn)融資是大趨勢，因此對房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)會有較大影響。